¿Cómo evito que me estafen al comprar un inmueble?

Lo primero a saber es que cuando se solicita un crédito hipotecario con una institución financiera esta última solicita en forma obligatoria la realización de un “estudio de títulos”, el que debe ser realizado por un abogado de la confianza de la institución crediticia.

Pero, ¿Qué son los estudios de títulos?

Este estudio consiste básicamente en el análisis de las inscripciones en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, que están asociadas a la propiedad que se trata de vender. A través de este análisis, el abogado revisor busca determinar si existe alguna limitación en el dominio de la propiedad, o bien alguna circunstancia que impida la venta del inmueble o que pueda llevar a la nulidad de la operación de compra.

Los estudios de títulos, por regla general, abarcan un período de 10 años hacia atrás contados desde la fecha de revisión de las inscripciones, dado que ése es el plazo de la prescripción adquisitiva extraordinaria según la legislación chilena; por ende, se entiende que cualquier vicio o circunstancia ocurrido con anterioridad a dicho plazo se encuentra saneado por el paso del tiempo.

¿Y esto cómo me sirve para evitar que me estafen al querer comprar un inmueble?

En definitiva, con este estudio titulo, se busca detectar situaciones legales anómalas en la propiedad que se trata de vender, como por ejemplo:

  1. La existencia de limitaciones judiciales al dominio, como un embargo judicial o una medida precautoria decretada por un tribunal;
  2. La presencia de una limitación convencional al dominio, como un usufructo, un derecho de habitación, o la existencia de una hipoteca previamente constituida sobre la misma propiedad;
  3. Encontrar lo que se conoce como “superposición de inscripciones” o “inscripciones paralelas”, es decir, que existan 2 ó más inscripciones referidas a la misma propiedad en un mismo Conservador de Bienes Raíces;
  4. La existencia de una comunidad de derechos sobre el inmueble, que implique realizar una partición de los bienes antes de proceder a su venta.

Estos son sólo ejemplos de situaciones legales anómalas que pueden aparecer en un estudio de títulos, y que obviamente impiden concretar el otorgamiento del crédito hipotecario mientras no sean subsanadas.

La real importancia de los estudios de títulos aparece en las ventas de bienes raíces que se hacen en forma directa entre un vendedor y un comprador, sin la intervención de un banco y, por lo tanto, sin que el comprador obtenga financiamiento mediante un crédito hipotecario. En estos casos, el comprador paga directamente el precio, ya sea al contado o en cuotas. Ocurre en la práctica que, generalmente por ignorancia, en estas operaciones ninguna de las partes realiza un estudio previo de los títulos de las propiedades, lo que puede generar a futuro problemas y sorpresas desagradables para ambas.

¿Y el abogado?

Siempre es recomendable encomendar a un abogado un estudio de títulos antes de firmar una escritura de compraventa de inmueble, ya que es una manera de resguardar nuestro patrimonio frente a los riesgos de una inversión que deseamos realizar. El abogado debe entregar un informe escrito a su cliente con el resultado del estudio de títulos. Los honorarios del abogado para esta gestión son variables, ya que no es lo mismo realizar un estudio de títulos de la venta de una casa en una zona urbana, que un estudio de una zona minera, o de un conjunto habitacional con varias unidades, ya que en estos últimos casos es evidente que la complejidad del trabajo crece enormemente.

Sebastian Caceres abogadoSi te gustó este artículo, compártelo con tus contactos en las redes sociales. Y si tienes alguna duda o comentario, escríbenos de inmediato. Recuerda que este blog es patrocinado por InteligenciaLegal, una empresa de abogados y servicios jurídicos con sede en Valparaíso y Viña del Mar.

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