Para comprar una propiedad: ¿Qué significa la compra en verde o la compra en blanco?

En el mundo inmobiliario, al momento de compra y venta usualmente se utilizan los conceptos de “compra en verde” y “compra en blanco”, por lo que es importante para cualquier inversionista manejar esos conceptos básicos.

¿Pero qué significa en verde o blanco?

Cuando una propiedad se compra o se vende “en verde”, ello significa que el inmueble está en proceso de construcción, y que se están ejecutando actualmente las obras de construcción preliminar del mismo. Es decir, el proyecto ya cuenta con los respectivos permisos de edificación, y ya existe personal trabajando en la obra. El inmueble, por lo tanto, es tangible y apreciable por los sentidos, al menos en su etapa inicial. En estos casos, la compra en verde significa que el comprador paga una parte del precio para reservar la adquisición de una futura propiedad una vez que ella esté terminada, a un precio menor que aquel en que se venderá la propiedad una vez que esté terminada y completamente construida. Para asegurar el negocio, ambas partes (es decir, el vendedor y el comprador) celebran un contrato de promesa de compraventa de bien raíz, donde se fijan las condiciones esenciales del futuro contrato que se promete celebrar. En consecuencia, en la promesa quedan establecidos el precio de la compraventa, las características del inmueble vendido, y el plazo o la época que las partes fijan para celebrar el contrato prometido.

La compra en verde significa que el comprador paga una parte del precio para reservar la adquisición de una futura propiedad una vez que ella esté terminada, a un precio menor que aquel en que se venderá la propiedad una vez que esté terminada y completamente construida.

Por su parte, cuando una propiedad se compra o vende “en blanco”, ello significa que el inmueble no está ni siquiera en proceso de construcción, y solamente es un proyecto o idea que se va a materializar en el futuro. En este caso, el proyecto puede que aun no cuente con permiso de edificación, y generalmente sólo se cuenta con un plano de un arquitecto que describe las características generales del inmueble. En este caso, el futuro comprador debe pagar una “reserva” para participar en el proyecto y adquirir la futura propiedad, monto que se imputará al valor del precio una vez que el inmueble esté construido.

Como seguramente es de conocimiento de los lectores, las modalidades de compra “en verde” o “en blanco” es muy usual en la venta de departamentos por las inmobiliarias, que ocupan este mecanismo como una forma de recaudación de dineros que le permite financiar el resto de sus proyectos.

¿Existe alguna diferencia en el precio?

Para el futuro comprador, la ventaja de comprar en verde es que el precio que se negocia por la unidad es inferior al precio que dicha unidad tendrá cuando esté totalmente construida. Por su parte, el futuro comprador que adquiere “en blanco” obtiene un precio inferior incluso a quien compra la misma unidad “en verde”. Es decir, mientras mayor es el riesgo que asume el comprador, menor es el precio que debe pagar.

Es usual que las inmobiliarias, al construir un edificio de departamentos, reserven algunas unidades para ser vendidas en blanco, y las ofrezcan a un grupo más selecto de sus clientes, que así tienen la prioridad para adquirir una o más unidades del proyecto a precios convenientes.

Un ejemplo.

Para el futuro comprador se abre, además, una posibilidad de realizar negocios, dado que puede vender su “cupo” a un tercero, cobrando un valor mayor que el que pago por la reserva, y así ganar la diferencia entre ambos valores. Así, por ejemplo, si al hacer la reserva de una compra en blanco el futuro comprador pagó un valor de reserva de $5 millones y pactó un precio total de $120 millones, al tiempo de estar completamente terminado el inmueble el mismo departamento puede tener ahora un valor de $150 millones. El futuro comprador puede entonces vender su reserva, por ejemplo, en $15.000.000, y ganar así la diferencia, esto es, $10 millones. Por su parte, quien adquiera la reserva ganará también que se le respete el valor de la venta en blanco, que en el ejemplo es de $120 millones, ahorrándose $30 millones en relación al valor actual de venta de la propiedad.

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