Continuando con el artículo de consejos para realizar una trasacción de arrendamiento ahora vamos por los consejos para la contrapartida de la operación comercial.
Para arrendatarios:
1.- Averigüe qué es lo que está arrendando: Al celebrar un contrato de arrendamiento, el arrendatario no sólo está buscando una determinada propiedad, sino que más específicamente está buscando darle un uso determinado a esa propiedad. En consecuencia, antes de firmar el contrato es indispensable averiguar que el bien raíz efectivamente es idóneo para el fin perseguido. No son pocos los casos en los cuales se arrienda un inmueble para desarrollar en él un giro comercial, en circunstancias que ello no está permitido por diversas reglamentaciones administrativas. Por lo mismo, le recomendamos averiguar los usos permitidos en el bien raíz, para lo cual usted puede solicitar un “Certificado de Uso” en la Dirección de Obras Municipales respectiva, como asimismo puede solicitar un certificado de recepción definitiva municipal del mismo inmueble, a fin de cerciorarse que la construcción cuenta con los permisos necesarios. De la misma manera, en el caso de arrendarse departamentos en un condominio de edificios, le sugerimos revisar con detalle el respectivo Reglamento de Propiedad, el cual muchas veces contiene disposiciones que limitan o restringen los usos que se les puede dar a los departamentos.
2.- Verifique que en el contrato se señale expresamente los usos para los cuales se dio en arrendamiento de la propiedad: Sobretodo en el caso de desarrollar un proyecto económico o de emprendimiento en la propiedad, como una medida esencial de resguardo, es fundamental que el texto del contrato señale con total claridad cuál es el uso a que se destinará la propiedad. De esta manera, si el arrendatario desea instalar una restorán, una botillería o un gimnasio en el inmueble, no basta con que el contrato mencione que la propiedad arrendada se destina a “fines comerciales”, sino que es muy conveniente especificar el giro comercial específico que se pretende desarrollar. Con ello se evita que que posteriormente el arrendador alegue un incumplimiento del contrato por haber sido destinada la propiedad a un fin diferente al que fue pactado.
3.- Verifique que el plazo de duración del contrato sea igual o superior al plazo de su emprendimiento o inversión: Particularmente en los casos en que se pretende arrendar una propiedad para fines comerciales, es fundamental que el arrendatario tengo total certeza del plazo mínimo en que espera obtener retorno económicos de su proyecto. Así, por ejemplo, si se arrienda un inmueble para instalar allí un colegio (lo que implicará que se deban efectuar una serie de reparaciones), y el arrendatario espera recuperar su inversión inicial en no menos de 5 años, es indispensable que el contrato tenga un plazo de duración de 5 años como mínimo. En muchos casos, los emprendedores e inversionistas olvidan este detalle esencial, y se ven obligados a renegociar el valor de la renta, o incluso a devolver completamente el inmueble, truncándose completamente su proyecto empresarial.
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