Muchas veces los arrendamientos de propiedades se convierten en un dolor de cabeza para las partes del contrato. A pesar de las modificaciones efectuadas a la Ley 18.101, que regula en arrendamiento de propiedades urbanas, en la actualidad la tramitación de los juicios de arrendamiento puede ser larga y costosa, y en la mayoría de los casos no permite resguardar adecuadamente los derechos de los contratantes.
Por lo mismo, aquí le damos algunos consejos legales que pueden evitarle muchos malos ratos:
Para arrendadores:
1.- Siempre celebre el contrato de arrendamiento por escrito, y en lo posible por escritura pública ante un Notario: Por increíble que parezca, muchas personas por comodidad o simple ignorancia, celebran contratos de arrendamiento en forma verbal, confiando en la buena fe de su contraparte. Sin embargo, en los momentos en que se producen conflictos durante la vigencia del contrato es cuando más se hace necesario constar con un documento escrito en que se regulen los aspectos esenciales del contrato, como por ej: el monto de la renta, el plazo de vigencia del contrato, el estado en que fue entregada la propiedad, etcétera. Lo ideal es celebrar el arrendamiento por escritura pública, ya que este documento tiene el carácter legal de un título ejecutivo, es decir, es un documento al que la ley le otorga una presunción de validez mayor que a otros documentos, y que por lo mismo permite iniciar de inmediato los juicios de cobro de rentas o lanzamiento de un arrendatario moroso.
2-. Siempre incluya al contrato un anexo que señale las características de la propiedad: Una queja frecuente en muchos arrendadores es que sus propiedades son devueltas al término del contrato con daños o defectos de los cuales nadie se hace responsable. Una forma de tener certeza respecto del estado en que fue entregada la propiedad consiste en adjuntar un anexo al mismo contrato, en el cual se especifiquen con detalles las características de la propiedad, con especificación de los objetos que la componen, el estado de la pintura, piso, jardines, y en general cualquier mención que sea importante para el arrendador. También es posible incluir en este anexo al contrato un set fotografías de la propiedad. Para que estos anexos e imágenes tengan valor probatorio, el contrato debe señalar expresamente que las partes reconocen como ciertos tales documentos. Para tener aún mayor resguardo, dicho anexo debe “protocolizarse” en una notaría, lo cual significa que se el anexo se guarda en un registro que lleva el notario respectivo, y que desde ese momento se entiende plenamente conocido por las partes y por terceras personas, no siendo posible desconocerlo posteriormente.
3.- Averigüe a quien le está arrendando: El contrato de arrendamiento tiene por finalidad para el arrendador el asegurarse un flujo de efectivo periódico (la “renta”) durante la vigencia del contrato. Por lo mismo, antes de celebrarlo es necesario que usted evalúe si el candidato a arrendatario podrá en el futuro pagar efectivamente las rentas a que se comprometió. Para ello, y en el caso de que el posible arrendatario sea una persona natural, puede solicitarle los siguientes documentos: Informes Comerciales, Liquidaciones de Remuneraciones, Boletas de Honorarios, e incluso un Certificado de Antecedentes Penales; tratándose de personas jurídicas, puede solicitarle a sus administradores o representantes legales documentos tales como: la escritura de constitución de la persona jurídica, informes comerciales, Formularios de pago mensuales de IVA, las últimas 2 Declaraciones de Renta, etc. Toda esta documentación tiene por objeto que usted realice una mínima evaluación económica de su futura contraparte en el arrendamiento de la propiedad.
Para arrendatarios:
1.- Averigüe qué es lo que está arrendando: Al celebrar un contrato de arrendamiento, el arrendatario no sólo está buscando una determinada propiedad, sino que más específicamente está buscando darle un uso determinado a esa propiedad. En consecuencia, antes de firmar el contrato es indispensable averiguar que el bien raíz efectivamente es idóneo para el fin perseguido. No son pocos los casos en los cuales se arrienda un inmueble para desarrollar en él un giro comercial, en circunstancias que ello no está permitido por diversas reglamentaciones municipales o administrativas. Por lo mismo, le recomendamos averiguar los usos permitidos en el bien raíz, para lo cual usted puede solicitar un “Certificado de Uso” en la Dirección de Obras Municipales respectiva, como asimismo puede solicitar un certificado de recepción definitiva municipal del mismo inmueble, a fin de cerciorarse que la construcción cuenta con los permisos necesarios. De la misma manera, en el caso de arrendar departamentos en un condominio de edificios, le sugerimos revisar con detalle el respectivo Reglamento de Propiedad, el cual muchas veces contiene disposiciones que limitan o restringen los usos que se les puede dar a los departamentos.
2.- Verifique que en el contrato se señale expresamente los usos para los cuales se dio en arrendamiento de la propiedad: Sobretodo en el caso de desarrollar un proyecto económico o de emprendimiento en la propiedad, como una medida esencial de resguardo, es fundamental que el texto del contrato señale con total claridad cuál es el uso a que se destinará la propiedad. De esta manera, si el arrendatario desea instalar una restaurant, una botillería o un gimnasio en el inmueble, no basta con que el contrato mencione que la propiedad arrendada se destina a “fines comerciales”, sino que es muy conveniente especificar el giro comercial específico que se pretende desarrollar. Con ello se evita que posteriormente el arrendador alegue un incumplimiento del contrato por haber sido destinada la propiedad a un fin diferente al que fue pactado.
3.- Verifique que el plazo de duración del contrato sea igual o superior al plazo de su emprendimiento o inversión: Particularmente en los casos en que se pretende arrendar una propiedad para fines comerciales, es fundamental que el arrendatario tengo total certeza del plazo mínimo en que espera obtener el retorno económico de su proyecto. Así, por ejemplo, si se arrienda un inmueble para instalar allí un colegio (lo que implicará que se deban efectuar una serie de reparaciones), y el arrendatario espera recuperar su inversión inicial en no menos de 5 años, es indispensable que el contrato tenga un plazo de duración de 5 años como mínimo. En muchos casos, los emprendedores e inversionistas olvidan este detalle esencial, y se ven obligados a renegociar el valor de la renta, o incluso a devolver completamente el inmueble, truncándose su proyecto empresarial.
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