Actualmente, dado el bajo monto de las pensiones que reciben los jubilados en Chile, ha comenzado a gestarse una nueva forma de negocio jurídico. Para ello, las personas jubiladas hacen uso de alguna propiedad de la que son dueños (y donde además habitan), y la venden a una tercera persona, pero al mismo tiempo se reservan para ellos el derecho de usufructo vitalicio.
El usufructo es un derecho real que consiste en la facultad que tiene una persona de usar los bienes de otra y disfrutar de sus beneficios, con la obligación de conservarlos y cuidarlos como si fueran propios.
Esto supone, por cierto, que quien hace uso de esta figura sea dueño exclusivo de un inmueble y, además, que no tenga herederos eventuales que puedan impugnar la operación por vulneración de sus derechos hereditarios.
¿Cómo se hace este negocio?
En consecuencia, el dueño de la propiedad celebra por escritura pública una compraventa del inmueble, y dentro de la misma escritura de venta las partes acuerdan que se constituye a favor del vendedor un derecho de usufructo sobre la propiedad, a título gratuito (es decir, sin costo), y vitalicio (es decir, el usufructo tendrá vigencia hasta el fallecimiento de su titular). Luego, se inscribe la misma escritura pública en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente al lugar de ubicación del inmueble.
Para el vendedor del bien raíz, la figura tiene la ventaja de que le genera liquidez inmediata y puede aumentar los fondos necesarios para cubrir sus años de vejez; por su parte, para el comprador, la figura tiene la ventaja de que adquiere el inmueble a un precio menor, dado que tendrá que esperar hasta el fallecimiento del usufructuario de la propiedad para poder ocuparla o darla en arrendamiento. Se trata, en consecuencia, de un contrato de los que se denominan “aleatorio”, por cuanto la utilidad que perciba cada una de las partes queda condicionada al tiempo de vida del usufructuario.
¿Cómo son los derechos de las partes?
Como el derecho de usufructo es un derecho real, que grava la propiedad, aun en el evento de que el nuevo dueño vendiere el inmueble a otra persona, este nuevo comprador sólo podría adquirir lo que se llama la “nuda propiedad”, y en consecuencia, deberá respetar el derecho de usufructo ya constituido hasta el fallecimiento del usufructuario (así se denomina al titular del derecho de usufructo).Ahora bien, al momento de fallecer el usufructuario se extingue el derecho de usufructo, por lo que el mismo no se transmite a sus herederos. En ese momento, en consecuencia, el nudo propietario (o sea, el comprador de la escritura original) pasa a ser dueño exclusivo del inmueble, pudiendo en consecuencia ocuparlo directamente o darlo en arrendamiento a terceras personas.
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